Vào nội dung chính
Tạp chí kinh tế

Brexit đe dọa thị trường địa ốc Anh

Phần âm thanh 09:59
Địa ốc Luân Đôn. Ảnh minh họa.
Địa ốc Luân Đôn. Ảnh minh họa. Reuters

Nhiều quỹ đầu tư trong ngành địa ốc tại Anh phải tạm ngưng hoạt động trong tuần lễ đầu tháng 7/2016. Vì sao bất động sản tại Anh Quốc chao đảo ? Phải chăng đây là dấu hiệu báo trước một cơn bão tài chính, đối với khu City của Luân Đôn, Châu Âu hay còn rộng hơn thế ?

Quảng cáo

Đồng bảng Anh, ba tuần sau Brexit, mất giá khoảng 15 % so với đô la. Những ai đang chuẩn bị tham quan xứ sở của vua bóng đá David Beckham thì mừng. Ngành du lịch bên kia bờ biển Manche cũng vậy. 15 ngày sau trưng cầu dân ý, khối lượng hành khách đặt vé máy bay sang Anh tăng 10 %.

Ngược lại vào mùa thu hoạch, nông gia Anh khó tuyển dụng nhân công theo thời vụ, vì lương tính ra bằng euro bị chê là quá thấp. Một số dân Anh có dự định mua nhà ở nước ngoài, đã phải tạm hoãn kế hoạch vì đồng bảng Anh mất giá.

Nghiêm trọng hơn là có ít nhất 6 quỹ đầu tư trong ngành địa ốc - quản lý khoảng 18 tỷ bảng Anh, do sợ thiếu hụt tiền mặt, thông báo tạm ngưng hoạt động, sau khi khách hàng ồ ạt đòi rút vốn đi.

Thị trường bất động sản « đóng băng ». Ngành xây dựng Anh rúng động. Các tập đoàn ngân hàng của Anh, Châu Âu và cả Mỹ cùng lo ngại con nợ mất khả năng thanh toán.

Địa ốc, cung cao hơn cầu ...

Sau khi người dân Anh đòi ra khỏi Liên Hiệp Châu Âu, nghi vấn về tăng trưởng, về sức thu hút của khu tài chính City trong những tháng tới, khiến nhiều người lo ngại thị trường địa ốc rơi vào tình trạng cung cao hơn cầu. Một khi các doanh nghiệp Anh và ngoại quốc đi tìm « những bãi đáp mới », thì sẽ có đến hàng ngàn mét vuông bị bỏ trống.

Theo một nghiên cứu của cơ quan tư vấn tài chính Deloitte, trong sáu tháng đầu năm 2016, hoạt động cho thuê văn phòng hay cơ sở với mục đích thương mại, chỉ riêng tại khu vực chung quanh Luân Đôn, đã giảm đi 31 %. Một tín hiệu khác cho thấy đầu tư vào địa ốc trên quê hương của thủ tướng David Cameron lúc này không có lợi, khi mọi người chờ đợi giá cho thuê văn phòng sẽ giảm khoảng 20 % trong hai năm sắp tới.

Về phần mình, ngân hàng đầu tư Mỹ Jefferies dự phóng các hãng ngoại quốc sẽ di chuyển khoảng 100.000 nhân viên sang một quốc gia khác. Nhu cầu thuê, mua nhà qua đó giảm theo.

Trước tình huống đó, một số các nhà tư bản bắt đầu rút vốn khỏi các quỹ quản lý bất động sản để mua vào công trái phiếu, những sản phẩm tài chính hay hướng tới các địa điểm an toàn hơn.

… và nguy cơ thiếu tiền mặt

Phản ứng này có nguy cơ đẩy các quỹ địa ốc vào tình trạng thiếu hụt tiền mặt. Vì thế, cho tới ngày 07/07/2016, những ai đã đầu tư vào 6 quỹ quản lý bất động sản tại Anh, chủ yếu là văn phòng, nhà kho, cửa hàng, siêu thị và các trung tâm thương mại … không thể rút vốn đi. Biện pháp này hiếm khi xảy tới, vì bình thường ra, các nhà đầu tư được quyền thu hồi vốn bất cứ lúc nào.

6 quỹ quản lý bất động sản tại Anh Quốc đã phải tạm ngưng hoạt động – thời hạn chưa biết là bao lâu, là những tập đoàn tên tuổi trong ngành, kiểm soát gần 70 % thị trường trên toàn quốc, gồm hãng bảo hiểm Standard Life, Aviva Investors, M&G Henderson, Columbia Threadneedle Investments và Canadian Life.

Chẳng hạn, chiỉ riêng Standard Life, đã được hình thành từ năm 1825 và hiện đang tuyển dụng hơn 1.000 nhân viên trên toàn cầu.

Về phần M&G Henderson quản lý gần 180 cơ sở, tổng trị giá 4,4 tỷ bảng Anh, báo trước là sẽ “tạm đóng cửa” tối thiểu trong 28 ngày.

Aviva Investors, một trong 6 nhà quản lý bất động sản Anh phải tạm ngưng hoạt động.
Aviva Investors, một trong 6 nhà quản lý bất động sản Anh phải tạm ngưng hoạt động. Reuteres

Một số nhà phân tích chờ đợi. Chừng nào mà chưa ai biết kinh tế Anh đi về đâu, thì sẽ còn tiếp tục có thêm những cơ quan tài chính quản lý bất động sản khác sẽ phải tạm thời đình chỉ các khoản giao dịch. Quyết định ấy xuất phát từ lo sợ thiếu hụt tiền mặt khi có quá nhiều thân chủ cùng rủ nhau rút vốn khỏi các công trình đầu tư. Bởi lẽ không dễ để bán lại các cơ sở hạ tầng để thu về tiền mặt hòng nhanh chóng thanh toán cho các thân chủ.

Vả lại từ tháng 05/2016, tức là trước khi nước Anh tổ chức trưng cầu dân ý, theo thống kê của Tổ hợp đầu tư - Investment Association, các nhà tư bản đã rút 360 triệu bảng Anh trên tổng số 24,5 tỷ đang ủy thác trong các quỹ quản lý văn phòng, cơ sở thương mại …

Một sự điều chỉnh thực tế hơn

Trả lời phỏng vấn đài RFI Pháp ngữ, kinh tế gia Catherine Mathieu, thuộc Cơ quan Quan sát Tình hình Kinh tế Pháp, OFCE, chuyên về thị trường Anh, nhấn mạnh còn quá sớm để nói tới khủng hoảng địa ốc trên vương quốc Anh :

« Chúng ta thấy rõ là kể từ sau Brexit, nước Anh bị đẩy vào một giai đoạn đầy bất trắc. Trước hết là về mặt chính trị, thứ tới là cũng không ai biết thỏa thuận giữa Luân Đôn với phần còn lại trong Liên Hiệp Châu Âu sẽ đi đến đâu. Chính những ẩn số đó khiến thị trường dao động mạnh. Trước hết là với ngành tài chính và bây giờ là lĩnh vực địa ốc.

Ở đây chúng ta phải nói rõ là trước mắt, các quỹ đầu tư phải tạm đóng cửa để khách hàng không rút vốn đi, nhưng đấy là những quỹ chuyên kinh doanh trong lĩnh vực địa ốc văn phòng và cơ sở thương mại. Tôi muốn nhấn mạnh là những chấn động mạnh trong những ngày qua, chỉ mới khoanh vùng ở hai khu vực này mà thôi. Nhà ở của tư nhân hay các căn hộ cao cấp chưa bị ảnh hưởng.

Điều thứ nhì tôi xin lưu ý là từ nhiều năm qua giá nhà đất tại Luân Đôn đã lên cơn sốt, tăng đến mức độ không bình thường. Thế rồi giá cả bị đóng băng và giảm sút sau khủng hoảng tài chính 2007-2008. Nhưng rồi từ năm 2010 tới nay, địa ốc tại Luân Đôn đã tăng lên trở lại, nhờ hiệu ứng Thế Vận Hội Olympic 2012 và sức thu hút rất lớn của thủ đô Anh về phương diện kinh tế. Trong 5 năm qua, mỗi năm giá nhà đất tăng 10 %.

Nhà đất ở Luân Đôn có giá như thế lại càng thu hút giới đầu tư, họ đổ tiền vào với hy vọng nhanh chóng kiếm lời. Trong lúc mà lãi suất ngân hàng lại đang cực kỳ thấp, thì người ta lại càng dễ tậu nhà ở Luân Đôn để có một cơ sở mà ai cũng biết, là khi cần thì cũng sẽ rất dễ bán lại. Tựu chung, từ 2010 tới nay, một quả bóng địa ốc lại được thổi lên, chủ yếu là tại khu vực Luân Đôn và các vùng phụ cận.

Có điều là sau khi nước Anh đòi ra khỏi Liên Hiệp Châu Âu, địa ốc mất giá, các quỹ đầu tư trong lĩnh vực này phải tạm ngưng hoạt động. Hoang mang ban đầu lớn dần và tạo nên một sự bất ổn, nếu không muốn nói là hoảng loạn ở thời điểm này. Còn quá sớm để biết được đây là hiện tượng nhất thời hay là tâm trạng hoang mang sẽ dẫn đến một cuộc khủng hoảng thực sự ».

Hiệu ứng đô-mi-nô

Bài học quá khứ cho thấy, khủng hoảng địa ốc trên thế giới năm 2007 cũng đã bắt nguồn từ chỗ các quỹ bất động sản mất khả năng thanh toán. Khi đó, trước khi cả thế giới xôn xao, thì trong bóng tối nhiều quỹ đã phải tuyên bố ngưng các khoản giao dịch. Riêng trên thị trường Anh gần một chục năm trước, tâm trạng hốt hoảng này đã đẩy giá nhà đất giảm đến 40 %.

Nhưng đấy cũng là cơ hội để các nhà đầu tư Nga, các nước vùng Vịnh và cả Trung Quốc mạnh dạn mua vào những căn hộ sang trọng, những cơ sở đồ sộ trên lãnh thổ Anh. Để rồi, giá nhà cửa ở Luân Đôn giờ đây cao hơn đến 50 % so với đỉnh điểm trước khủng hoảng tài chính toàn cầu tháng 09/2008.

Do vậy những chuyển biến thất thường trên thị trường địa ốc Anh trong những tuần lễ gần đây không khỏi gây lo ngại. Chuyên gia Laith Khalaf thuộc quỹ đầu tư Hargreaves Lansdown dự báo sẽ có những quỹ quản lý địa ốc khác tuyên bố tạm ngưng hoạt động. Bởi vì các quỹ đầu tư cần có tiền mặt để thanh toán cho các thân chủ sẽ phải bán lại các cơ sở đang quản lý và do vậy giá cho thuê hay mua lại văn phòng, cửa hàng ở Luân Đôn và vùng phụ cận sẽ còn tiếp tục giảm.

Từ ngành xây dựng đến ngân hàng cùng hồi hộp

Trong khi chờ đợi, ngành xây dựng đang bị chấn động. Bị suy sụp vì khủng hoảng 2008, lĩnh vực này mới được hồi sinh. Tháng 06/2016, chỉ số tin tưởng của các doanh nghiệp trong ngành rơi xuống mức thấp nhất từ 7 năm nay.

Đối với ngành ngân hàng, mối đe dọa lại càng lớn hơn vì nhiều lý do :

- Thứ nhất là không có gì bảo đảm tâm trạng hoảng hốt hiện tại chỉ khoanh vùng trong lĩnh vực địa ốc văn phòng, cơ sở hạ tầng, thương mại mà không lan tới nhà, đất của tư nhân. Khi đó, sẽ có rất nhiều hộ gia đình bị lôi vào vòng xoáy khủng hoảng, tài sản của tư nhân bị thu hẹp lại, họ mất khả năng trả nợ cho ngân hàng. Đó là điều từng xảy ra vào năm 2007, khi khủng hoảng tín dụng địa ốc xuất phát từ Mỹ cuốn trôi tập đoàn ngân hàng Anh Northern Rock, đã liên tục hoạt động từ năm 1866.

- Thứ hai là các ngân hàng Anh, đang nắm giữ hàng ngàn tỷ nợ khó đòi và một phần lớn trong số đó là tín dụng cấp cho tư nhân vay để mua nhà.

Nhìn rộng ra Châu Âu, từ sau khi đa số dân Anh đòi ra khỏi Liên Hiệp Châu Âu, trung bình cổ phiếu của các tập đoàn ngân hàng trên Lục Địa Già đã giảm mất hơn 20 %.

10 ngân hàng Anh, 5 của Hy Lạp và 14 của Ý bị « tấn công » mạnh hơn cả. Đơn giản là vì từ một năm qua, do lãi suất quá thấp, các ngân hàng không có lãi khi cấp tín dụng cho tư nhân. Mức lời qua đó bị thu nhỏ lại. Thứ nữa là hệ thống ngân hàng trong Liên Hiệp Châu Âu còn chưa thực sự bình phục sau khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 và chưa chắc là Eurozone mặn mà để giúp đỡ các thành viên lâm nạn.

Trong trường hợp của nước Ý chẳng hạn – nền kinh tế thứ ba khối euro - ngành ngân hàng đang nắm giữ đến 360 tỷ euro nợ xấu, tương đương với ¼ GDP của nước này. Nước Ý hiện đang phải đối mặt với một khối nợ công cao vào bậc nhất, nhì Eurozone, chỉ sau có Hy Lạp.

Trong trường hợp các tập đoàn ngân hàng quốc gia bị khủng hoảng nợ xấu cuốn trôi, Roma không có phương tiện can thiệp và cũng không thể trông chờ vào Bruxelles.

Trước mắt, cả ngân hàng trung ương Anh, lẫn BCE, cùng gia sức trấn an công luận là kịch bản 2008-2009 không tái diễn và Châu Âu sẽ không bị thiếu hụt tiền mặt như 6-7 năm trước đây.

Thêm một bằng chứng cho thấy, tính toán tổ chức trưng cầu dân ý về câu hỏi nên đi hay ở lại trong Liên Hiệp Châu Âu của thủ tướng David Cameron là một sai lầm, hàng tỷ euro đang bốc hơi.

 

Thư TinHãy nhận thư tin hàng ngày của RFI: Bản tin thời sự, phóng sự, phỏng vấn, phân tích, chân dung, tạp chí

Không tìm thấy trang

Nội dung bạn đang cố truy cập không tồn tại hoặc không còn khả dụng.