Espagne, une nouvelle crise de l'immobilier menace-t-elle le pays?

En 2008, la crise engendrée par la faillite de Lehman Brothers aux Etats-Unis s'étend au monde entier. Parmi les pays les plus durement touchés, l’Espagne avec un système immobilier qui s'effondre. Dix ans plus tard, l’activité redémarre. Pourtant certains secteurs montrent des signes inquiétants. Une fois de plus, c’est l’engouement immobilier qui pose problème. Les prix flambent. Comment les Espagnols vivent cette situation ?

La construction immobilière est repartie de plus belle en Espagne. ©RFI/Agnieszka Kumor

Javier Soriano, trente-cinq ans, est madrilène. Il vient d’acheter un petit appartement d’une cinquantaine de mètres carrés dans le Retiro, un quartier historique de Madrid situé autour d’un grand parc du même nom. « Je travaille dans une entreprise allemande où je m’occupe de marketing numérique. Cet achat c’était une bonne occasion, dit-il en souriant. Avec ma femme, on a voulu investir dans un bien immobilier qui pourrait être valorisé ou, au moins, ne pas perdre de sa valeur ». Ce couple avec un enfant a préféré louer son appartement. Il continue à vivre dans un autre appartement qu’il loue dans le parc immobilier privé. Un choix bien réfléchi. Durant les deux périodes de chômage qu’a connues Javier durant sa carrière professionnelle, ses économies ont fondu. Le couple a dû passer par un montage financier atypique sans faire appel aux banques : les Soriano ont payé argent comptant une partie grâce à leurs économies et le reste avec l’emprunt contracté auprès de leur famille avec un taux à 0%. « Je ne voulais pas vivre quarante ans en remboursant mon crédit », avoue Javier.

Jusqu’à l’éclatement de la crise, tout le monde en Espagne aspirait à être propriétaire d’un logement. Certains ont payé le prix fort de cet engouement. Avec l’éclatement de la bulle immobilière et la récession, les prix ont fondu, mais pas les intérêts bancaires. De nombreux Espagnols ont perdu leur travail et ne pouvaient donc plus payer leurs crédits hypothécaires. Leurs biens souvent ont été saisis. Dix ans après, où en est-on ?

Les loyers explosent

L’immobilier est l’un des secteurs qui a redémarré le plus vite après la crise. Ceux qui ont pu acheter à ce moment-là en profitant des prix bas, l’ont fait. D’autres ont regardé les prix flamber. Comme Javier, nombreux sont les Espagnols qui souhaitent acheter, mais se plaignent des nouveaux investisseurs qui achètent des appartements dans le centre-ville pour les mettre ensuite sur le marché de la location touristique. L’apparition des plateformes de réservation de locations de courte durée sur internet - Airbnb a débarqué en Espagne en 2010 - a généré une multiplication de ces « pisos turisticos » (« appartement touristique »), souvent en dépit de l’intérêt des populations locales. Toutes les grandes villes touristiques ont subi le même sort : la location touristique explose et le marché de la location atteint des sommets. Selon la presse espagnole, entre 2014 et 2018, le prix du mètre carré a augmenté de 24,6% à Séville, de 38 ,3% à Madrid, de 44,1% à Barcelone et de 49,9% à Las Palmas et à Palma de Majorque ! [Source : Idealista].

Pour faire face à cette situation, le gouvernement socialiste de Pedro Sanchez a présenté en juillet 2018 un projet de construction de 20 000 logements sociaux sur les quatre à six années à venir. L’an passé, seuls 48 853 logements ont été construits dans le parc public et 4 938 dans les HLM espagnols, selon les données du ministère de l’Equipement. Rappelons qu’en 2007, juste avant l’éclatement de la bulle immobilière, jusqu’à 650 000 logements par an étaient construits en Espagne. Le plan du gouvernement doit être réalisé en collaboration avec les communautés autonomes qui devront désigner les terrains pour ces futures constructions. Par ailleurs, Pedro Sanchez a promis de réviser la loi de libération du marché immobilier mise en place par le gouvernement de Jose Maria Aznar, en 2013.

Une auberge espagnole, ça marche !

Une autre Madrilène, Marta Calleja, informaticienne de 42 ans, a trouvé une astuce pour garder son grand appartement après la crise. Construit durant les années du boom immobilier, son logement est situé à Sanchinarro. Ce quartier résidentiel du nord de Madrid possède plusieurs édifices flambants neufs et toutes les infrastructures dont rêvent les familles modernes : crèches, écoles, collèges, piscines, un centre culturel et un supermarché de la fameuse chaîne espagnole, El Corte Inglés. Sanchinarro avoisine Las Tablas, un quartier où les grandes entreprises technologiques ont implanté leur siège, notamment Telefónica, la multinationale espagnole des télécommunications, ou encore le chinois Huawei. 25 000 personnes viennent quotidiennement travailler à Las Tablas.

Marta vient à pied, car elle habite juste à côté. Rien d’étonnant à ce qu’elle ne veuille pas quitter le logement que ses parents lui avaient acheté en hypothéquant leur propre maison. Heureusement, elle n’a pas perdu son travail. Mais il n’est pas facile de vivre dans un 100m2, de rembourser un crédit sur trente ans, sans sacrifier 80% de son salaire. « Je me suis retrouvée avec une hypothèque énorme sur les bras. Et je ne pouvais pas vendre car la valeur de l’appartement a fondu du jour au lendemain. Et puis, je ne trouvais pas de preneur. Il fallait trouver autre chose », se souvient-elle.

Marta a décidé de louer trois chambres dans son appartement qui en possède quatre, tout en gardant pour elle la plus grande chambre. Certes, il fallait mettre en place quelques règles de vie commune, le confort personnel est moindre, mais avec l’argent ainsi gagné elle arrive à rembourser son crédit. Parmi ses colocataires, on retrouve surtout des jeunes informaticiens travaillant à Las Tablas. Marta a appris énormément de cette expérience, elle s’est fait des amis pour la vie. « Les garçons sont beaucoup plus simples que les filles », avoue-t-elle en rigolant.

Des grues un peu partout

Ensanche de Vallecas, un autre quartier prisé du nord de Madrid. La zone est en plein boom avec ces grues qui poussent partout. Nous avons voulu savoir comment le marché immobilier est vu par les professionnels du secteur. Javier Felipe est directeur commercial à l’agence immobilière Centro Comercial Inmobiliario (CCI). « La crise est clairement derrière nous en ce qui concerne l’immobilier. Mais pas partout et pas de la même manière. C’est très disparate », estime-t-il. Les villes où on construit le plus sont Madrid, Barcelone, le littoral méditerranéen espagnol de la Costa del Sol, ainsi que Valence. « Il ne se construit presque plus de logement neuf dans le centre-ville. Les promoteurs se rabattent sur la banlieue. C’est là où poussent les quartiers modernes, tels que Ensanche de Vallecas, El Cañaveral ou encore Sanchinarro ». Problème : tout le monde n’a pas le même pouvoir d’achat. La crise a accentué les fractures sociales, y compris au sein de la classe moyenne espagnole. « Quand tu demandes un prêt, la banque exige que 20% du coût d’achat d’un bien immobilier proviennent de tes économies, l’établissement bancaire complète les 80% restants avec un crédit », dit Javier Felipe.

Selon le directeur commercial de CCI, « la spéculation a toujours existé et elle existera toujours. Ce n’est pas bon pour les affaires. Mais nous ne sommes pas à l’abri d’une nouvelle bulle immobilière. Elle sera différente, viendra sous une autre forme et se transformera encore, mais elle viendra, sans aucune doute ». Javier Felipe espère juste que les leçons ont bien été tirées de la crise précédente.