France - Société

Seniors: des résidences pour tous les goûts, pas pour tous les budgets

Les seniors arrivent de plus en plus âgés mais en meilleure santé dans les résidences services.
Les seniors arrivent de plus en plus âgés mais en meilleure santé dans les résidences services. Chrisophe Carmarans / RFI

Le Salon des seniors (5-8 avril) fêtait cette année son 20e anniversaire au Parc des expositions de Paris, l’occasion de faire un point sur les résidences services. Les urbains comme les ruraux peuvent trouver bonheur et tranquillité dans ce type d’habitat mais l’accès à ce modèle de logement n’est pas envisageable pour les petites retraites.

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Alors qu’en France les baby-boomers (nés entre 1945 et 1969) quittent chaque année plus nombreux la vie active, et qu’en moyenne l’espérance de vie à la retraite est de 22 ans pour les hommes et de 27 ans pour les femmes, le marché immobilier des résidences services ou résidences seniors est plus que florissant. À ne pas confondre avec les EHPAD (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) dont les fonctions (et les coûts) ne sont pas comparables, ces habitations s’adressent à des personnes autonomes qui ont souvent connu « une rupture dans leur trajectoire de vie » comme le dit joliment Laura Lévêque, chargée de mission au sein des Marpa (acronyme de Maisons d’accueil et de résidence pour l’autonomie). Les ruptures en question peuvent être liées à des problèmes de santé ou à un veuvage mais aussi à des projets personnels comme celui de vouloir tout simplement vivre dans un espace collectif, tout en ayant son propre appartement et repousser ainsi cette ennemie tant redoutée qui a pour nom la solitude.

Les profils étant de plus en plus variés et les offres de plus en plus nombreuses, nous avons choisi de nous attarder sur deux cas concrets et diamétralement opposés dans leur approche. D’un côté, le tout nouveau département Quartus Club Seniors qui se concentre sur un marché de niche en voie d’éclosion : celui des résidences de 70 à 90 appartements situées en hypercentre des villes et destinées à des « retraités 2.0 » comme on pourrait les qualifier car en prise avec leur époque et encore très actifs sinon dans monde du travail, du moins dans leur style de vie. Autre option, autre philosophie, les Marpa évoquées plus haut, du nom d’un réseau fondé au milieu des années 1980 qui compte plus de 200 résidences dans 70 départements en milieu rural, périurbain et bientôt dans les DOM-TOM, des unités toutes bâties de plain-pied (comprenez sans escalier ni ascenseur à emprunter), associées à une terrasse ou à un jardinet, des structures qui n’accueillent jamais plus de 24 personnes afin de garder un aspect convivial pour ne pas dire familial.

C’est l’humain qui prime

La résidence Marpa de Bernaville (Somme).
La résidence Marpa de Bernaville (Somme). marpa.fr

Entre ces deux options, c’est le grand écart évidemment. Pas tellement en termes de coûts pour l’usager car les différences de loyers sont marginales, du moins telles qu’on nous les a exposées, mais bien dans la forme et le fonctionnement du produit proposé. « On est un concept qui existe depuis plus de vingt ans et qui a été porté par la Mutualité sociale agricole, le deuxième régime de protection sociale en France » précise Laura Lévêque qui représente les Marpa, les résidences en milieu rural et périurbain « On est à but non lucratif, on n’est pas là pour faire du chiffre, poursuit-elle, puisqu’à la base l’idée était de permettre aux aînés en milieu rural de rester sur leur territoire. Il y a vingt ou trente ans, ils étaient obligés d’aller en ville, dans des EHPAD et dans des structures pas adaptées. Nous, pour schématiser, on se situe entre le domicile et les EHPAD. On est une structure intermédiaire, quelque chose qui n’existait pas et qui est en train d’énormément se développer. »

Les Marpa proposent des appartements de type T1 de 35 à 40 m2 et des T2 de 45 à 50 m2, des logements équipés du strict nécessaire (salle de bain, WC, coin cuisine, espace salon) mais non meublés, ce qui laisse aux occupants – la plupart y tiennent beaucoup – la possibilité d’installer avec leur propre mobilier, tous leurs souvenirs et aussi avec leur animal de compagnie s’ils le souhaitent. La moyenne des loyers tourne autour de 1 500 euros mensuels, ce qui comprend le logement mais aussi trois repas par jour (repas composés par un cuisinier avec des produits issus en priorité des circuits courts et achetés chez les commerçants locaux), l’entretien du linge une fois par semaine, des animations, des personnels tous spécialisés en gériatrie (une présence est assurée 24 h sur 24, 7 jours sur 7) et la sécurité avec les services d’appels, chaque résident bénéficiant de la téléassistance non filaire en cas d’urgence. « Avec 24 locataires seulement, ce sont des structures à taille humaine, insiste Laura Lévêque. Tout est réfléchi avec les proches, c’est « l’humain » qui nous guide et l’équipe connaît très bien les résidents. »

Responsable du Marpa d'Oucques (Loir-et-Cher) depuis 2003, Natacha Cottrell a constaté une nette évolution ces dernières années. « En quinze ans, ce qui a changé, dit-elle, c’est que les gens arrivent dans les structures plus âgés mais en meilleure santé. Les gens vieillissent dans de meilleures conditions. Ils prennent mieux soin d’eux, les politiques de prévention ont été bénéfiques sur ce plan-là. En travaillant sur l’autonomie en amont, les personnes restent en bonne santé beaucoup plus longtemps ». « Rendez-vous compte, se réjouit-elle, le doyen de ma résidence a 105 ans et il est autonome ! En quinze ans, nous sommes passé de 83 ans à 86 ans d’âge moyen dans notre résidence ». Mais survient quand même LA grande question : que se passe-t-il quand la personne n’est plus autonome ? « Ça n’est pas si difficile, de faire partir affirme Natacha Cottrell. Quand une personne entre chez nous, on discute de la suite éventuelle. On parle à quelqu’un qui est autonome et qui nous dit : ‘qu’est-ce que vous ferez de moi quand je ne serai plus bien ? Vous allez me jeter ?’ Eh bien non, lui répond-on, on ne va pas vous jeter ! ».

« On connaît les gens, on connaît les médecins, on connaît les familles, explique Natacha. Il y a un accompagnement qui se fait pendant plusieurs années qui fait que, au moment venu, c’est vraiment du cas par cas. Il y a des gens que l’on peut accompagner jusqu’au bout ». « Dans notre structure, dévoile-t-elle, on n’a fait que six accompagnements de fin de vie en quinze ans parce qu’on a les services qu’il faut autour de nous, comme les SIAD [Soins infirmiers à domicile ; ndlr]. Ce n’est pas quelque chose qu’on peut faire seul. Il y en a eu aussi qu’on a réorienté parce qu’on n’a pas les moyens physiques de les garder. On pourrait le faire pour des questions économiques. Mais on ferait du bricolage. Et ce ne serait pas de l’accompagnement de qualité ». Parmi les moments les plus difficiles, ceux lors desquels Natacha doit refuser des locataires qui n’ont pas les moyens financiers suffisants, sachant que le revenu moyen des retraités en France s’élevait à 1.376 euros en mai 2017. « Ils viennent nous voir et on ne peut rien faire. On passe de mauvaises nuits dans ces cas-là ».

Le marché des « jeunes seniors »

Quartus mise sur une clientèle habituée aux nouvelles technologies.
Quartus mise sur une clientèle habituée aux nouvelles technologies. quartus-club-seniors.fr

Chez Quartus Club Seniors, jeune société du groupe Quartus dont Naxicap, filiale de Natixis, est l’actionnaire principal, la philosophie est tout autre, de même que la cible car ces résidences s’adressent plutôt, on l’a vu, à une clientèle urbaine dont l’âge moyen tourne autour de 70 ans.« Notre but c’est d’avoir une clientèle autour de 70 ans, totalement autonome et active au sens intellectuel », détaille Thierry Kamm, directeur développement pour la région parisienne de cette branche fondée en 2016.« C’est un format hôtelier que l’on a mis en place avec trois gammes, répondant à trois types de budgets et sur des lots de 70 à 90 unités maximum ».Comme dans les Marpa, un souhait particulier est apporté au « bien manger » avec des repas à base de produits frais achetés sur un circuit court de distribution.« C’est une demande de nos locataires : pas de nourriture industrielle ! »note le directeur du développement.

Pour l’heure, aucune de ces résidences n’est encore sortie de terre mais Quartus croit en son marché de niche et s’est fixé pour objectif de livrer dix résidences en 2020, puis dix autres l’année suivante avec une localisation très ciblée : Ile-de-France et Sud du pays et toujours en centre-ville, ou plutôt en hypercentre, pour céder à la novlangue en vogue à l’heure actuelle. Comme chez les Marpa, une présence permanente est assurée 7 jours sur 7, jamais moins de trois personnes sur place et toujours une personne de veille la nuit. On l’a bien compris, cette formule s’adresse néanmoins à une clientèle très différente de celle des Marpa. « On n’est pas une résidence service senior » insiste bien Thierry Kamm. « On est dans un système d’e-santé : les gens auront une check-list pour consulter constamment leur état de forme, pour voir s’il y a des inquiétudes. Le but, c’est d’éviter aux gens d’aller faire la queue chez un médecin pendant trois heures. On s’adresse à de « jeunes seniors », urbains et autonomes ».

« On n’est pas dans l’infantilisation des gens, poursuit-il, on n’est pas dans l’hypersécurisé, on est là pour apporter la domotique, on a 23 points d’évolutivité dans nos appartements ». Exemple : toutes les cuisines, mobilier et salles de bains sont adaptables pour que, en cas d’invalidité, la personne ne soit pas obligée d’aller ailleurs. À Nîmes, où Quartus livrera l’un de ses premiers programmes, les prix annoncés n’apparaissent pas exorbitants pour ce type de service : 1.000 euros mensuels pour un 30 m2, 1 200 euros pour un 42 m2, charges comprises. L’argument du développeur tient bien la route, a priori : « les gens peuvent se dire ‘pour à peine 10% de plus que ce que je paye actuellement, je peux habiter une résidence sécurisée avec du personnel et un cadre de vie’ ». Un cadre de vie confortable qui comprend également entre 12 et 15% des parties communes dédiées à la collectivité (piscine, hammam, salle de sport, espaces de fab lab et de coworking) et qui répond aux normes HS2 de haute sécurité santé.

La plupart des logements seront du locatif. « Les gens achètent très peu arrivés à un certain âge contrairement à ce qu’on pourrait croire, précise Thierry Kamm. Les durées de baux en général sont de 6 à 8 ans dans une RSS [Résidences Services Seniors ; ndlr]. Revient la question de la perte d’autonomie, sujet délicat mais pas évacué. « À partir du moment où il y a un besoin médical, on crée des liens avec nos confrères des EHPAD », assure le chargé Ile-de-France de Quartus Club Seniors « On sait que c’est compliqué. On n’est pas autorisé pour le suivi médicalisé. Si la santé se dégrade et qu’un soin médical devient quasi obligatoire ou journalier, il faut qu’on ait déjà une connexion avec une réservation en EHPAD, en accord avec la famille bien entendu. Cela peut se faire deux à trois ans à l’avance ». Argument non négligeable, Jacques Pleurmeau, le président de la société, connaît très bien le secteur puisqu’il gère déjà 500 lits en EHPAD à travers le groupe Hom’age qu’il a fondé en 2009.

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