ទស្សនៈព្រឹត្តិការណ៍ខ្មែរ

អចលន​ទ្រព្យអាច​នឹង​បន្ត​នៅ​ទ្រឹង​រហូត​ដល់​បោះឆ្នោត​ជាតិ​២០១៨​រួច!

សំឡេង ០៥:៥៥
សំណង់​អគារ​ខ្ពស់ៗ នៅ​កម្ពុជា
សំណង់​អគារ​ខ្ពស់ៗ នៅ​កម្ពុជា RFI/Sophal Nhiem

ជិត​២ឆ្នាំ​ចុង​ក្រោយ​នេះ វិស័យ​អចលនទ្រព្យ​បាន​ផ្តើម​ស្គាល់​ភាព​នៅ​ទ្រឹង។ ​បើ​តាម​អ្នក​ជំនាញ​​, វិស័យ​នេះ​នឹង​នៅ​តែ​បន្ត​ទ្រឹងតទៅ​ទៀត​ ក្នុង​រយៈ​ពេល​១ឆ្នាំ ឬ​២​ឆ្នាំ​ខាង​មុខ​ ឬក៏​អាច​បន្ត​​អូស​បន្លាយ​​រហូត​ដល់​បោះ​ឆ្នោត​ជាតិ​ឆ្នាំ​២០១៨​ហើយ។ ក្នុងរយៈ​កាលទាំង​​នេះ​ ដីធ្លី បុរី ផ្ទះ​ល្វែង​ និង​ខុនដូ មាន​ជន់​ច្រើន​លើស​ពី​តម្រូវ​ការ​ ហើយ​លក់​​ចេញ​ស្ទើរ​មិន​​សូវ​ដាច់​។ និយាយ​បែបផ្សេង គឺ​«​ទីផ្សារឆ្អែត»​។ តើ​នេះ​មក​ពី​មូល​ហេតុអ្វី?

ផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម

ជាក់​ស្តែង​ទៅ​ នៅ​ស្រុក​ខ្មែរ​ វិស័យ​អចលនទ្រព្យ បាន​ស្គាល់​វិបត្តិ​ខ្លាំង​ ក្នុង​ពេល​វិបត្តិ​សេដ្ឋកិច្ច​ពិភព​លោកឆ្នាំ​២០០៨ ដែល​កាលនោះ ចំហាយ​នៃវិបត្តិដ៏​​ធ្ងន់ធ្ងររបស់​ពិភពលោក​ ​ក៏បាន​​ធ្វើ​ឲ្យ​​កម្ពុជា​រងគ្រោះ​យ៉ាង​ដំណំ​ដែរ។ វិស័យ​នេះ ទើប​តែ​ងើប​ក្បាល ស្គាល់​ពន្លឺ​​បន្តិចបន្តួច​ឡើង​វិញ ​នៅ​ឆ្នាំ​២០០៩និង២០១០ ហើយ​កាន់តែ​បន្ត​ងើប​ឡើង​ និង​កើនឡើង​​ខ្លាំង នៅម្តុំ​​ឆ្នាំ​២០១១ រហូត​​ដល់​ឆ្នាំ​២០១៤។ ក្នុងរយៈ​កាល​នេះ វិស័យ​សំណង់​បាន​រីក​ស្គុះ​ស្គាយ​ ​នៅ​តាម​បណ្តាទី​ប្រជុំ​ជន និង​ទីក្រុង ពិសេស​ក្នុង​រាជធានី​តែម្តង​។

ក៏ប៉ុន្តែ​ ចាប់​ពី​ឆ្នាំ​២០១៥មកទល់​នឹង​ពេល​នេះ បើ​ទោះ​បី​ការ​សាងសង់​នៅតែបន្ត​មាន​ខ្លះ តែ​វិស័យ​អចលនទ្រព្យ ជារួម ដីធ្លី ផ្ទះ​ល្វែង​ បុរី និង​ខុនដូជាដើម​ ហាក់​បាន​កំពុងតែ​នៅ​ទ្រឹង​។ ពោល​ បើ​តាម​ភាសា​បច្ចេកទេស​ ​គឺ​គេហៅថា ​«ឆ្អែត​ទីផ្សារ»​ បានសេចក្តី​ថា​ ការ​ផ្គត់​​ផ្គង់ ​គឺមាន​ច្រើន​លើស​ពី​តម្រូវការ​។

និយាយ​ជារួម ចំពោះ​វិស័យ​អចលនទ្រព្យ​ បើ​ទោះ​បី​មិន​ទាន់​ដល់​ដំណាក់​កាល​ប្រកាស​អាសន្នក្តី​ តែ​វិស័យ​នេះ​ត្រូវគេមើល​ឃើញថា នៅ​ទ្រឹង និង​គួរ​ឲ្យ​ព្រួយ​បារម្ភ​ ព្រម​ទាំង​ជា​ចំណុច​ហានិភ័យ​មួយ​សម្រាប់​ស្ថាន​ភាព​សេដ្ឋ​កិច្ច​ជាតិ​ផង​ដែរ​។

កាលពី​ខែ​មិថុនាកន្លងទៅ​ អង្គការរូបិយវត្ថុ​​អន្តរជាតិ​ FMI ប្រចាំស្រុក​ខ្មែរ​​ ក៏​បាន​ប្រមាន​ផង​ដែរ ពីហានិភ័យ ក្នុងវិស័យ​ឥណទាន និង​​ផ្នែក​អចលនទ្រព្យ​នេះ។ មិនតែប៉ុណ្ណោះ ក្រសួង​សេដ្ឋកិច្ច​និង​ហិរញ្ញវត្ថុ កាលពីរថ្ងៃ​មុន[៣០សីហា២០១៦] ក៏​បាន​សម្តែង​ក្តី​ព្រួយ​បារម្ភ​ខ្លះ​ដែរ ចំពោះ​វិស័យ​ទាំង​​នេះ​។

ជា​រៀង​រាល់​ថ្ងៃ​ ក្រុម​ហ៊ុន​អចលនទ្រព្យ​នានា ​កំពុងតែ​ប្រជែង​ជើង​គ្នា​ផ្សាយ​ពាណិជ្ជកម្ម​ លក់​អគារ លក់​ផ្ទះ លក់​ខុនដូជា​ដើម​។ ហើយ​បើ​និយាយ​ពី​ក្រុមហ៊ុន​សាង​សង់​បុរី​វិញ គឺ​ផុស​ផុល​សម្បើម​​មែនទែន ខាងផ្សព្វ​​ផ្សាយ​រក​អ្នក​ទិញ។ នៅ​ក្នុង​វិស័យ​ជំនួយប្រភេទ​នេះ អ្នក​ជំនាញ​បាន​បញ្ជាក់​ស្រេច​ហើយថា កាល​ណាតែ​ផ្សាយ​ពាណិជ្ជកម្ម​ក្ឌុងក្ឌាំង​ខ្លាំង​ពេក គឺ​ជា​សញ្ញាណ​នៃ​បញ្ហា​។ និយាយ​ឲ្យ​ចំ​គឺ​ដោយសារតែ​ការ​ឆ្អែត​ទីផ្សារ​នេះម្តង។

ដូច្នេះ​តើ​អ្វី​ជា​ដើម​ចម​នៃ​បញ្ហា​នេះ?

បើ​តាម​អ្នក​ជំនាញ​ហិរញ្ញវត្ថុ​​និង​អចលនទ្រព្យ គឺ​មាន​ចំណុច​ធំ​ៗ​ពីរ​បី​ដែល​ពាក់​ព័ន្ធ​គ្នា​។​
ទី១ គឺ​ការ​ផ្តល់​កម្ចី​ឥណទាន​សម្រាប់​ការ​សាងសង់ មាន​ច្រើន​​ និង​ទី​២ គឺ​ដោយសារតែ​ការ​សម្រុក​សាងសង់​ ព្រម​ៗគ្នា ​ច្រើន​លើស​លប់​។ មួយ​ទៀត គឺ​ទីផ្សារ​ក្នុង​ស្រុក មាន​​​តូច​នៅឡើយ។

បើ​និយាយ​ឲ្យ​ងាយយ​ល់ស្រួល​ស្រាប់ ការ​ផ្តល់​កម្ចី​ឥណទាន ឲ្យ​ទៅ​ដល់​អ្នក​វិនិយោគទុន​សាងសង់​ គឺមាន​ច្រើន​ពេក និង​មាន​លក្ខណៈ​ងាយស្រួល​ធូរ​រលុងខ្លាំង​​ផង។ ជាហេតុ​ប្រភព​ហិរញ្ញ​វត្ថុ ​បាន​ហូរចាក់​បញ្ចូល​​ទៅ​​ក្នុង​វិស័យ​សងសង់ ហើយ​សំណង់អគារ បុរី ផ្ទះល្វែង​​ក៏​កាន់តែ​ស្ទុះ​ ជន់​ឡើង​ព្រមៗគ្នា។ អ្នក​មាន​លុយមាន​កាក់​ នាំគ្នា​សង្វាត​​ទិញអចលនទ្រព្យ ឬ​ផ្ទះទាំង​​នោះទុក​ ទុក​សម្រាប់​នៅ​ខ្លះ តែ​តិចតួច​ទេ ប៉ុន្តែ​ការ​​ទិញ​​ទុក​សម្រាប់​លក់​បន្ត​ ដើម្បី​បាន​ចំណេញនោះ គឺមាន​ច្រើន​។

ក៏ប៉ុន្តែ​ ការ​សម្រុក​ទិញទុក​ច្រើ​នគ្នាពេក​​ទៅ ពេល​ដល់​ដំណាក់​កាល​មួយ លក់​អត់​ចេញ ហើយ​មិន​មាន​អ្នក​ទិញបន្តទៀត​ ចំណែក​​ក្រុម​ហ៊ុន​ម្ចាស់​សាងសង់​ ក៏លក់​លែង​ដាច់ដែរ​ ព្រោះអត់​អ្នកទិញ ហើយ​ខ្លួន​ក៏​ត្រូវ​ប្រឈម​មុន​នឹងការ​សង​ប្រាក់​ធនាគារ​ ឬ​គ្រឹះស្ថាន​មីក្រូហរិញ្ញវត្ថុ​នានា​ថែមទៀត។ ហេតុ​នេះ ចរន្តទិញ​លក់ ​ មិន​ដំណើរការ ឈប់វិល ទើបបាន​ជាគេ​ហៅថា​​នៅ​ទ្រឹង។  

ដូច្នេះហើយ ទើប​គេ​ឃើញ​​ថា អ្នក​មាន​លុយ​កាក់ខ្លះ បាន​កប់​លុយ​ក្នុងតម្លៃដី ​​បុរី ផ្ទះល្វែង ឬ​ខុនដូរ ជាច្រើន។ រីឯអ្នក​ខ្លះទិញ​ផ្ទះ​ទុក​ច្រើន​ រហូត​មាន​អ្នក​ខ្លះ មានផ្ទះ​ដល់ទៅ​៥ ឬ​១០​ឯណោះ​ ដែល​បង្វិល​លក់​មិនទាន់​។ ចំណែក​ឯក្រុម​ហ៊ុនសាងសង់​វិញ ខ្លះ​ឈប់​សាង​សង់​គម្រោង​ថ្មី ខ្លះ​បន្ត​ដើម្បីបញ្ចប់​គម្រោង​សង់ដែល​មាន​ស្រាប់។​​ ហើយ​ទន្ទឹម​នឹង​នេះ គេ​ក៏​សង្កេត​ឃើញ​ពីការ​ប្តូរ​យុទ្ធសាស្ត្រ​ទីផ្សារ គឺ​ការ​លក់​ផ្ទះ​ដោយ​ពុំ​ចាំ​បាច់​តម្រូវ​ឲ្យ​អ្នក​ទិញ​កក់​ប្រាក់​ទុក​ជាមុន​ នោះទេ។ ការ​កក់​នេះដែលកាលពីមុន​ គឺ​អ្នក​ទិញ​ត្រូវ​កក់​ប្រាក់​ទុក​ជាមុន ប្រហែល​៣០%ឯណោះ​នៃតម្លៃ​ផ្ទះ ក្រោយ​មក​ចុះ​ត្រឹម​១៥% ហើយ​នៅពេល​នេះ ចំពោះ​ក្រុមហ៊ុនមួយ​ចំនួនខ្លះ​ បាន​សម្រេច​មិន​យក​ថ្លៃ​កក់តែម្តង។

យ៉ាង​ណា​ក៏ដោយ បើ​តាម​អ្នក​ជំនាញ រឿង​នេះ មិនទាន់​ដល់ពេល​ដែល​ត្រូវ​ប្រកាសអាសន្ន​នៅឡើយទេ។ អ្នក​ជំនាញ​បាន​អះអាងថា វិស័យនេះនឹងនៅតែបន្តនៅ​ទ្រឹងតទៅទៀត ដោយ​មិន​ដុន​ដាប់​ខ្លាំងដើម​មុខ​លែងរួច ឬក៏​ឡើង​ខ្ពស់​ខ្លាំង​ផុត​កំពូល​នោះដែរ​ ក្នុងរយៈពេល១ឆ្នាំ ឬ២ឆ្នាំខាងមុខ ឬក៏អាចបន្តអូសបន្លាយរហូតដល់បោះឆ្នោតជាតិឆ្នាំ២០១៨។

ផ្នែក​ឯកជន​នៃ​វិស័យ​ទាំង​នោះ កំពុង​ប្រឹង​ប្រែង​កែ​​សម្រួលដោយ​ខ្លួន​ឯង ដោយ​កែសម្រួល​​តម្លៃ​ និងទីផ្សារ ឬយុទ្ធសាស្ត្រ​លក់​ចេញ​  ព្រម​ទាំងមាន​ការ​សម្រប​សម្រួល​ផ្នែក​កម្ចី​ទុន​សាងសង់។ ចំណែក​ផ្នែក​ធនាគារនិង​គ្រឹះស្ថានមីក្រ​ហិរញ្ញវត្ថុ ក៏​បាន​កែប្រែ​យុទ្ធសាស្ត្រ​ផ្តល់​ប្រាក់​កម្ចី​ដល់​វិស័យ​ទាំង​​នេះ ដោយ​ចៀស​វាង​ច្រើន​ក្នុងការ​ផ្តល់​ប្រាក់ខ្ចី​ដល់​គម្រោង​ដែល​មាន​ហានិភ័យ​ខ្ពស់​។ ទាំងនោះ គឺត្រូវ​ការ​ពេលឲ្យ​ចរន្ត​នៃការ​​ដំណើរការ អាច​ប្រព្រឹត្ត​ទៅ​បាន​ល្អប្រសើរ​ឡើងវិញ​។

ចំពោះ​មុខ​បញ្ហា​ទាំង​នេះ ដំណោះស្រាយ​មួយ​ទៀត ដែល​គេ​អាច​មើល​ឃើញ ​នៅ​ក្នុង​ខណៈ​ពេល​ដែលស្ថានភាព​នៅទ្រឹង​កំពុង​បន្ត ​តម្លៃ​ផ្ទះល្វែង​អាច​ចុះថោក រដ្ឋាភិបាល​គួរ​គិតគូរពី​ការ​​ទិញ​ផ្ទះ​ជូន​ពលរដ្ឋ​​ក្រីក្រ ឬទិញ​សម្រាប់​​ជួល​បន្ត ​ក្នុង​តម្លៃ​ថោក។ ក៏ប៉ុន្តែ​ នេះ​ប្រហែល​ជា​ជម្រើស​មួយ​ដ៏​លំបាក ស្របពេល​ដែល​រដ្ឋ​កំពុង​មិន​សូវ​សម្បូរលុយ​​នៅឡើយ​៕

ព្រឹត្តិបត្រ​ព័ត៌មានព្រឹត្តិបត្រ​ព័ត៌មាន​ប្រចាំថ្ងៃ​នឹង​អាច​ឲ្យ​លោក​អ្នក​ទទួល​បាន​នូវ​ព័ត៌មាន​សំខាន់ៗ​ប្រចាំថ្ងៃ​ក្នុង​អ៊ីមែល​របស់​លោក​អ្នក​ផ្ទាល់៖

តាមដានព័ត៌មានកម្ពុជានិងអន្តរជាតិដោយទាញយកកម្មវិធីទូរស័ព្ទដៃ RFI