周末文摘

中國房地產熱的代價

音頻 11:04
瀋陽居民正在看新房模型
瀋陽居民正在看新房模型 路透社
作者: 安娜
38 分鐘

中國社會科學院最近一份流傳甚廣的報告重新激起人們對泡沫的擔憂。報告說,從顯示為零的電錶讀數判斷,中國共有6,450萬套城市住房空置,也就是每四戶一套。電力部門後來出面闢謠,力圖證明社科院數據不實。但就算這個數據是準確的,人們對樓市崩盤的擔憂或許也是弄錯了對象。

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美國的華爾街日報刊出署名Michael Kurtz的一篇文章:中國房地產熱的代價。作者指出:中國經濟的真正風險不是房價崩潰,而在於供給過剩如何阻礙着經濟結構的調整。在國家需要改變增長模式之際,房地產的過度投資正在給金融改革設置障礙,並固化長期以來的低效率。

文章說:在中國“國家資本主義”的扭曲世界,“非必需”住房的需求是非常理性的,不說理性得反常,至少是也理性得讓人吃驚。正因為這個原因,自政策制定者7月份暗示房地產市場的行政調控已達極限以來,房產銷售一直在迅速反彈。要理解為什麼需求如此具有韌性,就得考慮到中國家庭少得可憐的替代性儲蓄渠道。

文章接着介紹中國財政方面的背景說:過去幾年,執政的共產黨慢慢地不再願意對個人直接徵稅。這是可以理解的,想必有一部分原因在於,如果對個人提高稅收,民眾或遲或早地會要求公開這些錢是怎麼花出去的。在中國一黨執政的制度下,出現這種情況不容易調解。出於類似的原因,地方政府同樣也避免以房價為基礎徵收房產保有稅,而是依靠向開發商出售土地而獲取收入。

北京從家庭籌資,是通過國有銀行寡頭的低存款利率來進行的。低利率是提供給銀行的一種“成本”補貼,銀行然後以低息貸款的形式把這種補貼傳遞給國有企業,然後由這些國有企業向國家納稅。其財政政策化裝成了商業銀行業務。

在一種對市場靈敏的金融體系中,中國的利率恐怕要比現行利率高出300多個基點。當前12個月期存款利率只有2.3%,明顯低於CPI(消費者價格指數)增幅。CPI的構成使之向好的一面傾斜,但看樣子也將要突破3.0%。而和上半年名義GDP(國內生產總值)16.7%的增長速度比起來,存款利率根本不在同一水平線上。所以把錢存在銀行就是一樁虧本買賣。

這種金融壓制(financial repression)迫使數億家庭尋找銀行以外更有利於對衝通貨膨脹的投資渠道。但在中國資本賬戶受到限制的情況下,多數存款人只能投資於國內有限的幾種替代性渠道。

文章認為:進入中國房地產市場是對於中國非理性、非市場化的利率結構的理性應對,同時似乎也是無可抗拒的儲蓄替代品。自2001年起,中國全國房價指數以每年大約10%的幅度連續上漲。房地產同時也大大超越了中國除此之外的唯一一個儲蓄替代品──股票,過去十年中,股市回報只有樓市的六分之一,其波動性也嚇退了許多儲蓄者。

無論如何,中國民眾從小就了解自己國家令人心酸的動蕩歷史──混亂的朝代更迭、侵佔、剝奪,因此他們開始看重有形資產。房子本身是牢固可靠的,也有其固有的價值,雖然不能隨身攜帶。相比之下,從中國人的觀點來看,股票只是鎖定了某個不認識的遙遠管理團隊對於未來的承諾,很有可能永遠無法兌現。

因此,手頭寬裕的中等收入家庭如果有儲蓄可供支配,那他們可能會理性地選擇將錢用來買房子,即便買了也只是空着。由於不用每年交物業稅,空置房的維持成本幾乎為零。如此一來人們也沒有動力尋求租金收益以抵消維持成本,這也是空置房屋如此普遍的原因之一。對於大多數以投資為目的的房主來說,假定的資本收益似乎令他們滿意。

由於這類畸形需求根深蒂固,尤其是假定通脹仍然是人們考慮的一個因素,中國將不會呈現出供應過度的狀況。5月至6月房價略微下滑又吸引買家近幾周重新出手。上海的中原地產估計,即便是中國當前月度成交量下降的情況下(當前僅為2009年底的一半),一手住宅市場也只有三到四個月的存量,遠低於七個月到八個月的長期平均水平。

不過這類失真的需求也預示着中國房地產市場在不遠的將來至少面臨三個最終的艱難轉型:利率改革,隨着時間推移將增加銀行儲蓄的回報,降低房產的相對吸引力;資本帳戶自由化,中國家庭將由此擴大進行跨境投資的渠道;引入基於價值的物業稅,以減少地方政府對土地出讓收入的依賴,這樣一來也會令空置房屋產生維持成本。

文章最後說:雖然這些改革或許困難重重,但每一項都對北京方面希望在未來幾年內實施的經濟結構調整和提高效率至關重要,這意味着未來將面臨艱難的決策和平衡。真正的風險或許在於,中國決策者允許了潛在的房地產威脅存在,如果是這樣,中國或許可以保持其穩固的房地產市場,但付出的代價或許就是要推遲廢除銀行-國企聯合體的進程,銀行與國企的密切關係造成資本的浪費,不利於中國經濟的未來。

另外,關於中國的住房政策,香港的爭鳴月刊刊出茉莉的文章:瑞典和中國住房政策比較。

文章作者首先講述斯德哥爾摩有一處私人基金會的住房的出租條件是:「該住房僅僅租給帶孩子的單身母親。」那處市中心地段的住房,其租金之便宜,幾乎可以視為一半饋贈。其實,瑞典的單身母親沒有住房問題,不管她們是否有職業,政府住房補貼和其他福利,都足以讓她們及其孩子住得寬敞舒服,過上有尊嚴的生活。

作者接着對比一位中國朋友的兒子結婚了,小兩口大學畢業後在北京找到了不錯的工作,但尚未攢足銀子買房,只能暫時租房居住。當兒媳婦懷孕時,他們遇到了大麻煩,北京市有關部門以他們沒有買房為由,拒絕發給淮生證。被逼無奈,年輕的淮母親只好去做流產。

文章說,當今中國的高房價像大山一樣壓在普通老百姓頭上,正在毀滅年輕一代的生活夢想。在經濟繁榮的背後,「蟻族」「房奴」和蝸居者付出了沉重的代價,住房問題逼迫他們終生為之做苦役。如果拿中國和瑞典作比較,我們可以看到,一個國家政權的政治體制,是如何體現在住房問題上的。

作者指出:在一個正常的社會,政府是代表全社會的利益的,它不能像代表公司利益的房地產商一樣在房地產上謀利。但是,當今中國政府卻很特別,他們在房地產利益鏈中,依仗其社會統治地位巧取豪奪,獲取最多的利益。

在北京的兩會上,正直敢言的地理學家梁季陽在會上代表億萬平民,指出房價高升,是因為各級地方政府或明或暗地「托市」、「救市」。光是二○○九年,全國土地出讓金收入就超過一點五萬億元,不少城市地方財政進賬的一半靠此「出讓」。按照戴晴的解釋,「出讓」的意思是:土地的真正主人(「全民」、農民與城市私房主)就這麼給搶了。

瑞典可以說是世界上住房最寬敞的國家,其住房的數量和質量都屬世界一流。這個國家基本上沒有無家可歸的人,人均住房面積是四十七平方米。即使是老弱病殘和失業者,也能住上設備齊全的房子。瑞典法律有規定,住房若沒有窗戶、供暖系統和單獨衛生間,就一律不許住人。因此,最底層的窮人也可以住上比較舒服的房子。這是因為住房在瑞典被列入社會保障制度。政策規定:「享有良好的居住環境和寬敞的住房條件是國民的社會權利。」為了保障這一基本權利,瑞典政府長期努力的目標,是使每個國民都能獲得一套足夠寬敞且環境優美的住房。

首先,政府大力資助住房開發。其主要手段是,政府介入住房建設的融資活動,為住房建設資本提供長期、低息或貼息的貸款。上個世紀六十年代,瑞典開啟了一個「百萬住宅」項目,由政府提供長期的低息貸款支持,很快就改變了住房短缺的狀況。

其次,政府對地價進行調控。在瑞典,影響房價的主要因素是住房質量和娛樂設施,土地成本只佔住房價格構成的百分之二十。地價比較低廉,一是因為這個國家地廣人稀,二是由於政府有意識地控制地價。不但調控城市公有土地的出售、出租價,而且限制購買昂貴的私有土地。此外,瑞典還有嚴密有效的住房管理體制,不允許投機商哄擡地價和房價。

再次,住房補貼政策使弱勢群體也能住上優質住房。瑞典的平等富裕的國策體現在住房問題上,即為全體國民提供價格合理的良好住房。住房補貼一方面是給買房、建房者提供貼息貸款,另一方面是對租房的弱勢群體進行補助,低收入家庭、多子女家庭、殘疾人和退休老人,都可以獲得中央政府支付的補貼。

  
當然,羊毛出在羊身上,瑞典政府慷慨補貼住房的各項政策,建立在高稅收的經濟基礎上。在瑞典,涉及住房的有不動產稅等稅種,對富人炒房牟利的行為具有遏製作用。此外,瑞典還有一個特殊的陽光政策,即「不動產登記制」,購房者必須公開有關信息。之所以要如此透明,是為了避免房屋交易中的種種黑箱操作。

而中國的住房,從徵地到房產交易,官商勾結處處黑幕重重,甚至涉及暴力。二○○九年十一月,昆明市官矣六街道辦事處徵用漁村土地來修建「將軍」小區,由於徵地費太低,導致村官被村民群毆致死。其中的黑幕交易是:房地產公司以送街道官員和村官每人一套「平價」商品房為誘餌,誘使村官出賣村民利益。

最令網民震驚的是,有人在網上爆出「公務員買房內部價」,揭露了中共中央部委及下屬單位、大型央企和北京市地方政府的內部集資房、團購房、經濟適用房的便宜價格。這使人們看到,官方機構是如何利用權力,自分國有資產,自行圈地建房,再分給自己人的。特權階層的所作所為令國民痛恨不已。

由於住房問題觸及了眾人之痛,因此,維護住房權利就成了中國目前呼聲最高的權利要求。照道理說,住房只是民生問題,不是中共當局最忌諱的民主訴求,應該不難解決。但是,當前的住房問題卻成了官民衝突最尖銳的領域。這是因為,中共的專制已經和腐敗聯成一體,反對高房價必然損害腐敗官員的巨大利益,所以,不管民怨如何沸騰,執政的官僚也不會理睬底層的呼聲。

一個政權依靠腐敗來運作,當人們反對腐敗時,也就不自覺地反抗這個政權。當無數針對高房價的呼聲都歸於無效時,人們就清醒地認識到:這個政府之所以不願解決基本的民生問題,因為它不是我們選出來的。同時,由於中國的政治現狀,人民沒有權利組織起來,沒法以集體的力量和政府對抗,因此缺乏博弈能力。顯然,沒有公民的政治權利,其他的權利就得不到保障。

而瑞典人之所以能住上好房子,主要是因為他們手中的選票。社會民主黨曾在上個世紀長期執政,創造了「居者有其屋」的瑞典模式。目前執政的是右翼黨派聯盟,根據右派的理念和現實利益,他們並不喜歡這個高福利制度。但為了選票,他們不得不甜言蜜語地承諾底層人民,採取種種措施,維護瑞典傳統的公平原則和人道精神。

文章最後說,「居者有其屋」曾是兩百多年來各國革命黨人誘惑人的口號,但這個理想卻在不曾發生共產革命的北歐國家實現。

今天的節目介紹的兩篇關於中國住房問題的文章,一是華爾街日報刊出的"中國房地產熱的代價",再就是爭鳴的文章:瑞典和中國住房政策比較。