是否應該繼續投資巴黎房地產 ?

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巴黎覆蓋著鋅皮屋頂的建築
巴黎覆蓋著鋅皮屋頂的建築 © 維基百科

目前在巴黎,因新冠病毒大流行的衝擊、租屋條件監管限制的加強、住房建築能源新標準、租金的下降等因素,巴黎小面積的房屋租賃市場正受到嚴峻考驗。 

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受到全球新冠病毒大流行的影響,法國房地產的潮流仍在持續。 法國人青睞石材。 但是在房地產市場中的並非所有事物都是應對危機的良藥。 卡夫(Cafpi)房地產公司的副總經理菲利普·塔博雷特(Philippe Taboret)警告說:“租賃投資正遭受極大的打擊,這主要是因為要獲得購房信貸融資非常困難。 根據第三次封鎖禁令前不久,Ifop-Cafpi替這家房地產公司所做的晴雨表調查結果顯示,3月份,考慮租房投資的家庭不再多於14%,而去年同期為17%。 

巴黎的小面積租賃市場是房屋市場困難的核心。 儘管數十年來,巴黎一直是租賃市場高血壓緊繃現象的原型,但最近市場的起伏變動表明需求正在放緩。  

在疫情危機的影響下,首都巴黎看到了曾經是巴黎郊區民眾最喜歡的租房目標,例如:學生,出差的高管階層,觀光客……位於巴黎20和19區地址網絡的房地產代理商主管,特雷梅洛Guénahel Tremelo 指出理由說,例如:“在第一季度,我們觀察到了一種已經幾年未見的現象:小套房和一居室的公寓更難租出去。 “他認為,這些過去主要是大學生及青年工人所需求的租屋,需求率正在下降,因為今天,他們主要是在各省的遠程辦公。 ” 

之前,愛彼迎 (Airbnb ) 租屋集團的房東們因巴重重罪法庭通過了巴黎市政府所制定的嚴苛相關規則,很多已經感覺經營吃力了。 

在法國政府發布新冠防疫封鎖限行令後,已經有許多愛彼迎房主虧損連連、房貸壓力大而相競想脫手房屋的情況下,另外還有那些主要提供給學生和年輕工作者的封閉式的,看不到屋外的小面積住房,比較不受歡迎。因為一次又一次的新冠封鎖限行禁令下,這些年輕人寧願回到外省,與父母同住。再加上屋漏偏逢連夜雨,當局由於疫情緊張,除了宣布封鎖令,還關閉邊界,關閉國門,限制人員往來的可能性,這也導致外國觀光客及流動性季節工作者停止湧入巴黎。一些住房空無一人,然後那些房東被房屋貸款掐住脖子,情況糟透了。 

而另一個導致巴黎房屋投資挫敗的原因,在還未受到疫情衝擊之前,巴黎市政府已經制定了違規出租住房的處罰規定,導致愛彼迎模式的帶傢具的觀光客出租房經營條件更加複雜化。 

巴黎市政府的重大施政項目之一就是與巴黎市民缺乏住房的問題奮戰。市政府2月18日出台一些規定,由巴黎重罪法庭宣布要求這些出租房屋要符合歐洲人權條款。就房地產業來說,大巴黎地區已經不再是房屋市場的發動機了。 

結果,購房者正從帶傢具的短期觀光客住宿出租市場轉變進攻傳統的長期租房市場。 這同時就使得許多帶傢具的租屋進入了市場。 Lodgis副總經理,法蘭西島(Ile-de-France)帶傢具的住宿專家亞歷克西斯·奧爾本(Alexis Alban)強調:“廣告中所展示的高質量的Airbnb住宿,可與某些房東的陳舊公寓競爭。” 房客發現談判起來有更多控制權,房主必須讓步,降低租金或對租屋進行現代化改造。 

該領域的一些房地產公司也證明了這一點。 高端租金管理專家Book-A-Flat指出:“到2021年的前三個月,帶傢具的巴黎人的租金大幅下降3.7%”。 房地產公司Lodgis也指出,2021年第一季度,在巴黎,帶傢具住房租金的每平方米價格的年下降率8.6%。 經紀人奧爾本(Alexis Alban)解釋說,這些房東去年必須答應在房租上做大幅度的下降,介於5%和10%之間,以彌補前兩次新冠封鎖禁令所造成的空屋虧損。 

不保暖不節約能源的房屋,必須施工翻新: 

對於那些未放棄或尚未放棄投資巴黎房市的人,政府對於出租屋環境的嚴苛要求可能也對他們造成另一項打擊,例如通過的那項氣候及能源適應力的法案,要求房東必須把那些散熱快、暖氣散發快的房屋進行翻新整修,而且在診斷如果不符合節省能源標準,還把住房貼上F類或G類或E類的標籤。甚至規定,(F類和G類的住房, 2028年將不準出租,E類住房2034年不準出租,或者規定自2023年起,不準提供租金。 

不過,房市恢複流動 

儘管租房屋賃市場出現這些絆腳石,但仍有許多人打算買房出租。 對於他們來說,巴黎的住房是千載難逢的投資。再加上, 巴黎的房價正在崩潰:根據“更美好房地產代理商”指出,巴黎房價的平均年下降率為2.1%。 

房地產價格指數“ Les Echos”的數據,在5月1日,一年中的平均價格為2.1%,達到每平方米10296歐元。 在此期間,一到兩個房間(最大40平方米)的小面積下降了1.2%,大面積的下降了2.9%。 

遠程辦公和遠程教育的發展,以及對更綠色,更寬敞,更便宜的住房的渴望及需求,巴黎的房屋租金需求會繼續下降, 或者相反呢?新冠疫情後,人們在巴黎租房的慾望會重新興盛嗎? 現在,已經出現了輕微的趨勢變化。 

在洛奇斯(Lodgis)房地產公司的經紀人亞歷克西斯·奧爾本(Alexis Alban)指出:“巴黎的帶傢具住房的租金在2021年第一季度平均增加了1.4%。歐洲的租戶回來了,而且由於實習工作機會的明顯好轉,公司企業正在重回正軌,流動性租賃正在強勁增長。 

對於Book-A-Flat聯合創始人庫朵(Coûteaux)來說,“當前的疫苗接種運動可以促進租屋者回歸巴黎,尤其是學生、外國人或是那些回國的國外生活的法國人返回首都巴黎,並進一步是的帶傢具租屋業更加興盛。這些都能帶給房地產未來一個更平穩的九月開學復業期。