Pháp : Thách thức để xây dựng nhà ở xã hội trở thành nhân tố phục hồi kinh tế

Phần âm thanh 09:11
Nhà xã hội Jardin Frémin, ở Survilliers, Val-d'Oise, Ile de France, Pháp.
Nhà xã hội Jardin Frémin, ở Survilliers, Val-d'Oise, Ile de France, Pháp. © @wikipedia.org

Đến dự Hội nghị Nhà ở xã hội (Congrès HLM) lần thứ 81 diễn ra cuối tháng 9/2021, thủ tướng Pháp Castex đưa ra một số biện pháp khắc phục tình trạng thiếu hụt nhà ở tại Pháp nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Những biện pháp này dựa trên báo cáo của chính phủ « Phục hồi bền vững xây dựng nhà ở », do cựu bộ trưởng Rebsamen phụ trách, về hiện trạng và đề xuất giải pháp nhằm « gỡ bỏ những kìm hãm việc phát triển nhà ở ».    

Quảng cáo

Những chính sách này là hệ quả tiếp nối của một quá trình phát triển nhà ở suốt lịch sử công nghiệp hoá và đô thị hoá từ thế kỷ 19 đến nay, mà tốc độ xây dựng nhà ở xã hội vẫn luôn không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế ngày càng tăng. Vấn đề nhà ở xã hội Pháp là tấm gương phản ánh quá trình thay đổi chính sách và đặc thù kinh tế, lao động, đồng thời thể hiện tầm nhìn quy hoạch đô thị và dân cư Pháp.  

Hình mẫu đô thị cao tầng tập trung bộc lộ những vấn nạn xã hội  

Khởi nguồn từ các khu đô thị cho công nhân trong cách mạng công nghiệp, khái niệm « nhà ở giá rẻ - HBM » ra đời vào cuối thế kỷ 19, là hình thức xây nhà chủ yếu cho người lao động nghèo thuê. Loại nhà này chuyển sang tên « nhà giá thuê vừa phải - HLM » vào năm 1949 và giữ nguyên tên gọi cho đến ngày nay.   

Sau giai đoạn cực thịnh « 30 năm huy hoàng » phục hồi lại sau Thế chiến thứ 2, khi các khu đô thị mới, đô thị vệ tinh mọc lên nhanh chóng, với hàng loạt toà chung cư cao tầng, những hạn chế của mô hình xây dựng nhà ở này dần bộc lộ. Chất lượng nhà xuống cấp, tiện nghi không còn phù hợp, đặc biệt là các vấn đề xã hội nảy sinh khi khủng hoảng dầu mỏ khiến nền kinh tế công nghiệp suy yếu. Các khu nhà ở HLM cho công nhân, dần biến thành những khu ở của người trung lưu, người nghèo, với tỉ lệ thất nghiệp tăng, đã làm xấu đi hình ảnh những khu nhà HLM.  

Từ cuối những năm 1970, hình thức quy hoạch Khu đô thị ưu tiên (ZUP) bị bãi bỏ, với sự phá dỡ nhiều toà nhà chung cư HLM cao tầng. Sự chối bỏ xã hội với những toà nhà chung cư cao tầng dẫn đến việc xây dựng nở rộ trở lại các khu nhà nhỏ, đô thị phát triển phân tán tràn lan quanh các đô thị trung tâm và cỡ vừa. Để đối phó với tình trạng này, chính sách xây dựng và quy hoạch những năm 90 chuyển sang đan cài nhà ở xã hội trong từng địa phương, với quy định tỉ lệ tối thiểu 20% nhà ở xã hội tại các thành phố từ 200 ngàn dân trở lên. Những toà nhà chung cư thế hệ mới này thường có số tầng hạn chế, kết hợp các tiện ích phạm vi gần, kết hợp khu nhà ở xã hội và nhà sở hữu tư nhân trong cùng một dự án, để có sự hoà nhập cảnh quan và xã hội.     

Thách thức mới đầu thế kỷ 21 

Giá trị bất động sản tăng vọt và những tiêu chuẩn môi trường là hai thách thức lớn cho xây dựng nhà ở xã hội đầu những năm 2000. Nguồn cung nhà ở nói chung vẫn luôn thiếu hụt, mảng nhà ở xã hội lại càng gặp nhiều khó khăn. Hướng phát triển nhà ở xã hội buộc phải chuyển sang tăng cao mật độ trong các khu đô thị hiện có và cải tạo lại quỹ nhà ở xuống cấp. Để thúc đẩy và tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho mọi tầng lớp dân cư, chính phủ áp dụng nhiều hình thức hỗ trợ về tài chính, tín dụng, giảm thuế.    

Một mặt, trên quy mô quy hoạch, các đô thị hướng vào tăng mật độ trong nội đô hiện hữu để tránh phát triển đô thị phân tán, hạn chế beton hoá quỹ đất tự nhiên và đất nông nghiệp. Các đô thị vừa và nhỏ tập trung năng động hoá và cải tạo bộ mặt những khu trung tâm. Việc chú trọng vào thiết kể lại không gian công cộng, cảnh quan đô thị và hướng vào giao thông mềm, công cộng cũng nằm trong mục tiêu chung đó. Chính sách về nhà ở xã hội không tách biệt, mà nằm trong tổng thể chiến lược phát triển địa phương.  

Về loại hình nhà ở, những chung cư cao tầng xuất hiện trở lại ngày một nhiều hơn trong các đô thị lớn, nhưng có sự đa dạng xen cài về cách thức sở hữu và các chức năng trong cùng một tổng quy hoạch chung. Đồng thời, những công trình này phải đáp ứng thêm các tiêu chuẩn xây dựng bền vững, nâng cao tiện nghi và giảm tiêu hao năng lượng đang đặt ra ngày càng khắt khe. Gần đây, việc đưa thêm các tiêu chuẩn về nhiệt RT2020, gồm giảm phát thải carbon trong xây dựng và lựa chọn vật liệu, lại càng đặt ra nhiều tiêu chí cao chặt chẽ cho nhà ở. Việc thiết kế và xây dựng vì thế ngày càng khó khăn : phải đổi mới trước những đòi hỏi ngày càng cao, mà vẫn phải đảm bảo chi phí thấp.                                           

Người thuê nhà xã hội : xu hướng nghèo hơn và già đi  

Hiện nay, tại Pháp có 5,6 triệu người đang thuê nhà ở xã hội, thành phần đa dạng : 22% là gia đình cha mẹ đơn thân, người về hưu, lao động có việc làm bấp bênh, người thất nghiệp, người lao động trên tuyến đầu có hoàn cảnh phức tạp, người xin tị nạn, người mãn hạn tù. Theo chủ tịch Hội liên hiệp xã hội vì nhà ở, bà Emmanuelle Cosse, mục tiêu của nhà ở xã hội còn là « đảm bảo sự hoà trộn đa dạng thành phần xã hội (…) không có sự rạn nứt, không có khu ổ chuột ». Trước những lời chỉ trích cho rằng nhà ở xã hội ngày nay vẫn chưa dành đủ cho những đối tượng nghèo nhất, bà Cosse nhấn mạnh rằng người thuê nhà ở xã hội đang có xu hướng nghèo và già đi : 36% sống dưới ngưỡng nghèo (so với 23% trong nhóm thuê nhà tư nhân), 25% nằm trong số 10% hộ gia đình nghèo nhất (so với 8% năm 1984), và 22% là người trên 65 tuổi (so với 15% vào năm 1984).     

Một lý do được đưa ra lý giải cho việc khó khăn khi phân nhà cho người nghèo nhất : Những người hiện đang ở trong nhà ở xã hội khó có điều kiện mua nhà sở hữu tư nhân, bởi chênh lệch về giá nhà quá lớn. Tỉ lệ quay vòng của nhà ở xã hội giảm từ 10,3% năm 2011 xuống còn 7,7% trong năm 2020, riêng ở Paris, tỉ lệ này chỉ chiếm 3%. Hệ quả là danh sách đăng ký nhà ở ngày càng dài thêm, tăng 20% vào năm 2020 so với năm 2013. Tuy vậy, từ một góc độ khác, vẫn còn tình trạng phân nhà xã hội cho những đối tượng không được ưu tiên, hoặc các hộ có thu nhập vượt ngưỡng nhưng vẫn chậm trễ rời nhà ở xã hội.   

Tình trạng thiếu nhà ở xã hội càng trầm trọng do đại dịch Covid-19  

Số liệu của Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OCDE), mà nhật báo Le Monde trích dẫn, chỉ ra rằng tại Pháp và nhiều nước châu Âu, giá bất động sản liên tục tăng mạnh từ hai thập kỷ, trung bình tăng 154% so với năm 2000, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 18% trên cùng giai đoạn. Chênh lệch này càng thấy rõ ở các đại đô thị, giá bất động sản tại vùng Ile-de-France (Paris và vùng phụ cận) đã tăng 300% sau 20 năm. Tại Pháp, khủng hoảng Covid-19 cũng làm các ngân hàng thận trọng và giảm các hợp đồng cho vay tín dụng mua nhà, đẩy thêm nhiều người vào hoàn cảnh tạm bợ về nhà ở, phải tìm đến nhà xã hội.  

Theo báo cáo của F. Redsamen, trong khi vẫn thiếu nhà ở, số lượng giấy phép được cấp tại các vùng áp lực nhà ở cao, lại giảm 14% so với năm 2018. Số lượng nhà ở xây dựng giảm cả trong nhà ở sở hữu tư nhân và nhà ở xã hội, cụ thể số nhà xã hội xây mới giảm 36% so với năm 2016. Khó khăn kinh tế khi phải xây dựng giá rẻ mà vẫn phải đáp ứng những đòi hỏi chất lượng ngày càng cao, trong khi các chính sách hỗ trợ bị giảm bớt, đã làm giảm số lượng dự án, cộng thêm với sự đình trệ các công trường trong nhiều tháng có dịch Covid-19. Báo cáo này ước tính phải xây dựng thêm 500 ngàn nhà ở mới mỗi năm từ nay đến năm 2030, trong đó 250.000 nhà ở xã hội trong hai năm 2021-2022. Với điều kiện về chính sách và thực tế hiện nay, nhật báo Firago cho rằng điều này « hiếm có thể đạt được ».     

Chính sách cắt giảm hỗ trợ là lý do kìm hãm  

Cản trở chính cho việc xây dựng nhà ở trong vài năm trở lại đây, được báo cáo chỉ ra, là chính sách giảm hỗ trợ tiền thuê nhà và cắt giảm ngân sách cho địa phương trong việc xây mới, được áp dụng từ đầu nhiệm kỳ tổng thống Emmanuel Macron hồi năm 2017. Báo cáo đề xuất phục hồi thuế đất hoặc đền bù cho địa phương các thiệt hại về thuế đất cho các nhà ở xây mới, bổ sung tài chính hỗ trợ địa phương kinh phí để phát triển các dự án cải tạo đất công nghiệp bỏ hoang. Thái độ chối bỏ, không thiện cảm với việc xây dựng nhà ở xã hội của cư dân đô thị cũng được coi là một trở lực cần gỡ bỏ.   

Tiếp thu đánh giá, chính phủ đã thực thi đề xuất của báo cáo bằng gói hỗ trợ 130 triệu euro cho các địa phương có dự án theo hướng « tăng mật độ và cải tạo đô thị » và nhằm « hỗ trợ tái thúc đẩy xây dựng bền vững », nằm trong tổng thể các chính sách Relance - tái thiết hậu Covid-19. Riêng với nhà ở xã hội, đầu tháng 9, chính phủ công bố gói tái thiết dành 500 triệu euro cho cải tạo năng lượng trong nhà ở xã hội. Thủ tướng Jean Castex cũng hứa hẹn giải phóng các quỹ đất công để dành cho các dự án nhà ở xã hội. Tuy vậy, các nhà quản lý đầu tư nhà ở xã hội vẫn trông chờ những tuyên bố cụ thể hơn để hỗ trợ mảng xây mới. Nhật báo Le Monde cho rằng những biện pháp này tuy « cần thiết nhưng vẫn còn hạn chế », và chỉ là « phiên bản tối giản » so với những đề xuất của báo cáo.    

Tại Paris, trong nhiều năm gần đây, nỗ lực tạo áp lực song song với khuyến khích xây dựng trong những quận khan hiếm nhà ở xã hội mang lại một số hiệu quả thấy rõ. Ngay tại các dự án cải tạo thành nhà ở tại các khu vực trung tâm đắt đỏ và sang trọng nhất, nhà ở xã hội cũng được đưa vào với tỷ lệ theo tiêu chuẩn. Mới đây nhất, việc cải tạo công trình toà nhà thương mại cao cấp La Samaritaine tại quận 1 ngay cạnh cung điện Louvre, bên bờ sông Seine, đã chuyển đổi 1.000m2 diện tích sàn thành gần 100 nhà ở xã hội, 1 nhà trẻ và văn phòng cho thuê. Thành phố cũng đang chuẩn bị khánh thành một dự án 250 nhà ở xã hội, cải tạo lại từ trụ sở cũ của toà nhà bộ Quốc Phòng, tại khu phố sang trọng Ilot-Saint-Germain, cách điện Invalides và trụ sở Hạ Viện vài trăm mét. 

Xây dựng nhà ở xã hội - một nhân tố cho phục hồi kinh tế ?            

Tin tưởng vào một sự chuyển biến sâu sắc hơn, trên tạp chí « Biên niên sử về Kiến trúc » (*), kiến trúc sư, nhà quy hoạch Jean-Michel Jacquet lại đánh giá việc xây dựng nhà ở xã hội có thể là một động cơ thúc đẩy phục hồi kinh tế trong giai đoạn sắp tới, với điều kiện nhà ở xã hội « phải tìm lại khuynh hướng phúc lợi công cộng của nó, bằng cách tách biệt rõ ràng khỏi dự án tư nhân ». 

Cũng theo ông, để làm được điều đó, các dự án nhà ở xã hội cần được giảm bớt những rằng buộc quy chuẩn xây dựng chung để có những chương trình, tiêu chuẩn riêng, phù hợp với nhu cầu và đối tượng sử dụng của từng địa phương. Tiên phong và sáng tạo về các giải pháp kỹ thuật, độc lập quản lý điều phối quỹ đất, chính sách ưu đãi thuế riêng sẽ tạo điều kiện cho các nhà quản lý nhà ở xã hội và người thiết kể được chủ động, sáng tạo hơn, đặt những mục tiêu xã hội, phát triển con người và bảo vệ môi trường của từng địa phương vào trung tâm của dự án. 

Có thể nói, những hạn chế và lực cản cho việc xây dựng nhà ở xã hội, vẫn còn chưa được khắc phục, lại càng khắc sâu và phơi bày nhiều mặt hơn trong cuộc khủng hoảng do dịch bệnh Covid-19. Nhưng nắm bắt nó như cơ hội để xác định lại vai trò, cải tổ lại khung pháp lý và chính sách đầu tư, có thể đưa nhà ở xã hội đóng vai trò lớn hơn trong xu hướng xây dựng đô thị bền vững và chuyển đổi sinh thái của nền kinh tế Pháp trong những năm tới đây.  

(*) 

https://chroniques-architecture.com/le-logement-social-acteur-de-la-relance-economique/ 

Thư TinHãy nhận thư tin hàng ngày của RFI: Bản tin thời sự, phóng sự, phỏng vấn, phân tích, chân dung, tạp chí

Tải ứng dụng RFI để theo dõi toàn bộ thời sự quốc tế