Pourquoi le télétravail a démoli le marché de l'immobilier de bureau

Le Mipim, le plus grand salon international de l’immobilier, ouvre ce mardi 12 mars ses portes à Cannes dans une ambiance morose : aux États-Unis comme en Europe, le marché est en crise. Cela concerne aussi l’immobilier de bureau dans une situation jugée préoccupante.

À San Francisco, 30% des bureaux sont vacants (photo d'illustration). © AFP/Josh Edelson

Le projet des deux tours jumelles qui devaient sortir de terre dans le quartier des affaires de la Défense, à l’ouest de Paris, vient d’être reporté sine die. D’autres annulations devraient suivre. Jusqu’en 2019, les chantiers de nouveaux immeubles de bureaux étaient en croissance exponentielle en France. Cette année-là, les montants investis ont culminé à 25 milliards d’euros. Mais le Covid-19 arrive et propulse le télétravail. Cette petite révolution au sein de l’entreprise va complètement chambouler un marché considéré jusqu’alors comme sûr et prospère.

En 2023, c'est la débâcle. En France, le montant investi l’an dernier dans l'immobilier de bureau a été divisé par deux par rapport au pic de 2019. La hausse des taux d’intérêt décidée pour lutter contre l'inflation porte un coup fatal à ce marché subitement rétréci par les nouvelles habitudes des salariés. Cet effet ciseaux s’est produit en même temps à travers tout l’Occident. Et c’est sans doute aux États-Unis où les effets sont les plus marqués. La vacance des bureaux est d’environ 20%, du jamais vu depuis quarante ans. 30% à San Francisco où les entreprises de la tech ont été les plus promptes à se convertir à la disparition des bureaux.

Une catastrophe pour l’environnement local

Les restaurants et les bars qui ont perdu une part importante de leur clientèle et qui désespèrent de les voir revenir doivent revoir leur modèle économique et s'adapter à cette nouvelle donne. Aujourd’hui à New York, seulement un salarié sur dix est présent au bureau les cinq jours de la semaine. C’est aussi un séisme pour les finances publiques des collectivités locales. Une ville comme Boston tire 30% de ses recettes fiscales des impôts versés par les sociétés. Pour faire face au manque à gagner, la ville de San Francisco a déjà annoncé des coupes budgétaires de 10%.  

La baisse des taux d’intérêts espérée dans les prochains mois peut-elle renverser la tendance ? Les plus optimistes prévoient déjà un rebond dans l'année. Les pessimistes pensent au contraire que la demande n'est pas prête à repartir étant donné que le phénomène du télétravail est durable. En France par exemple, les expérimentations de la semaine de quatre jours pourraient aussi encourager les entreprises à revoir à la baisse la taille des bureaux. Les réalistes regardent avec inquiétude les répercussions financières.

Avec la baisse du marché, les banques qui ont prêté pour construire des immeubles de bureau aujourd'hui totalement dévalorisés, craignent le défaut des emprunteurs. Environ 300 banques américaines sont menacées de faillite. Le président de la Réserve fédérale, la Banque centrale des États-Unis, a reconnu que des pertes étaient inévitables. Mais étant donné l'envergure de ces banques, souvent régionales, le risque de contagion à l’ensemble de l’économie parait improbable. Contrairement à ce que la Chine subit depuis la faillite d’Evergrande et des autres promoteurs.