Pourquoi le marché immobilier flambe aux États-Unis

Aux États-Unis, le marché immobilier, à l’instar de celui des actions ou du bitcoin, expérimente une hausse phénoménale des prix. Une bulle est-elle en train de se former, peut-elle éclater? Les acheteurs comme les vendeurs s’en inquiètent de plus en plus. 

En un an, le marché immobilier américain a gagné 10%. Ici, dans la ville de Manchester, dans le New Hampshire, en décembre 2020. © AP - Charles Krupa

 « Quand le marché immobilier va-t-il s’effondrer ? » C’est devenu une des questions les plus fréquemment posées le mois dernier sur la page américaine de Google. Les Américains ont sans doute encore en mémoire la dernière crise du logement, il y a douze ans. Des millions de ménages se sont retrouvés soudainement incapables de rembourser leur emprunt. Ruinés, ils ont été expulsés de leur domicile. L’effondrement du marché immobilier a été le premier symptôme de la grande récession qui a suivi la crise des subprimes. La hausse actuelle des prix ravive ce souvenir douloureux.

En un an le marché immobilier américain a gagné 10%

Du jamais vu depuis 2006. Dans certaines villes, on est à +25% de hausse. Plus de quatre ventes sur dix se font au-dessus du prix indiqué sur l’annonce. Le plus offrant emporte la vente. Comme si on achetait aux enchères. Pour le milliardaire Jeff Green, qui avait parié contre les subprimes, il n’y a pas de doute, une bulle est en train de se former sur l'immobilier. Et comme à Wall Street, elle est alimentée par les rivières d’argent injectées par la Réserve fédérale. Les taux d’intérêt sont au plus bas, ces conditions hyper avantageuses expliquent d’après lui 80% de l’envolée du marché.

Les conditions d’octroi des prêts sont beaucoup plus strictes qu’avant 2008

Cette fois ce n'est pas le laxisme des banques qui alimente la hausse. Les emprunteurs sont solvables. C’est pourquoi d’autres experts de l’immobilier sont nettement plus réservés sur la réalité de la bulle. Ils regardent les fondamentaux du marché. Si les prix s'envolent, c'est parce qu’il y a un déséquilibre bien réel entre l’offre et la demande. L’offre est deux fois moindre que l’an dernier. À cause du confinement, beaucoup de propriétaires ont retardé la mise en vente pour respecter la distanciation sociale. Le confinement et le télétravail font aussi grimper la demande. Les Américains quittent leur appartement en ville pour acheter à la campagne ou en banlieue. Le contexte de la pandémie augmente la pression sur un marché en déficit chronique, faute de construction suffisante de logement neuf. Dans l'immédiat cette crise du bâtiment n'est pas prête de se résorber. Le secteur est lui aussi confronté à des pénuries, de bois et d'autres matériaux.

La bulle sur l’immobilier est donc imaginaire ?

Personne aujourd’hui n’est aussi catégorique. Une bulle se forme d'abord parce que les prix grimpent, et ensuite parce que cette hausse euphorise les investisseurs qui commencent à croire qu'elle est durable, voire éternelle. C’est pourquoi le phénomène s’auto-entretient. Aujourd’hui aux États-Unis, il n’y a pas que l’immobilier qui a la tête dans les nuages. C’est aussi le cas du Nasdaq, du bitcoin et du dogecoin, une nouvelle cryptomonnaie qui fait fureur. Tous ces marchés en ébullition attirent les spéculateurs, qu'ils soient professionnels ou de simples particuliers. La banque centrale a indiqué que les taux ne remonteraient pas avant 2023, de quoi alimenter encore pendant deux ans au moins leur hausse frénétique.

En bref

► Netflix a raflé la mise à la cérémonie des Oscars. Avec 36 nominations pour 17 films, il repart avec 7 trophées. Le service de vidéo en ligne a quasiment doublé le nombre de récompenses qui lui ont été attribuées depuis qu'il participe au concours du cinéma américain. Disney arrive en seconde position avec 5 Oscars.

► Les Américains ayant reçu un vaccin devraient être autorisés à voyager en Europe cet été. C'est ce qu'a déclaré au New York Times Ursula Von der Leyen, la présidente de la commission européenne. À condition bien sûr qu'il n'y ait pas de nouvelle vague de coronavirus. Ce sera une recommandation de la Commission, chaque État membre doit décider s'il veut ou non l'appliquer.