Le marché de l’immobilier plombé par la hausse des taux

Le marché de la pierre est en train de se gripper. En France comme dans de nombreux pays occidentaux, les ventes et les prix de l'immobiliers sont en net recul. Un retournement qui intervient après des décennies quasiment ininterrompues de hausse.

Ensemble immobilier vendu par l'Etat français à Chinon. ©Ministère de l’Economie et des Finances.

Ce ralentissement impressionne parce qu'il est global. En Europe, les prix ont commencé à baisser au dernier trimestre de 2022 nous indique Eurostat. - 1,5% en moyenne, c'est une première depuis 2015. Les prix sont en baisse dans une quinzaine de pays européens. - 5% en Allemagne, - 15% en Suède. Un dernier chiffre américain pour illustrer cette contraction. À Manhattan, à New York, l'un des quartiers les plus chers des États-Unis, les ventes s'effondrent. -38% au premier trimestre de cette année après une baisse de 29% au dernier trimestre de 2022.

Les ventes et les prix baissent parce que les acheteurs se font désirer.

Pourtant, la demande est toujours aussi intense. Mais les ménages n'arrivent plus à se financer comme à l'époque des taux à 1 %. La remontée des taux d'intérêts décidée par les banquiers centraux pour lutter contre l'inflation a mécaniquement surenchéri le coût des emprunts. Ce qui éjecte brutalement un certain nombre d'acheteurs du marché immobilier, y compris parmi ceux qui ont les moyens de s'endetter. En témoigne la chute impressionnante du crédit. En France, les banques ont accordé 12 milliards d'euros de prêts aux ménages au mois de février, 30 % de moins qu'il y a un an. Des ménages qui par ailleurs ont aussi perdu en pouvoir d'achat. Ils doivent donc se contenter de logements plus petits que ce qu'ils avaient envisagé ou bien, ils reportent leur projet en espérant que les prix baissent assez pour qu'ils puissent revenir sur le marché.

Un crack immobilier comparable à celui de 2008 aux États-Unis peut-il se produire ?

En 2008, la configuration aux États-Unis est tout autre. On vend du crédit immobilier à des ménages qui n'ont pas les moyens de les rembourser. Les promoteurs en profitent et construisent alors des maisons à la pelle. Beaucoup trop par rapport aux besoins réels. Quand la crise des subprimes éclate, les ménages insolvables perdent leur bien et le marché est soudainement plombé par une offre pléthorique, dans l'ancien comme dans le neuf. D'où la crise de l'immobilier qui a suivi la crise financière. Pour l'instant, aux États-Unis comme dans les autres pays occidentaux, le marché ralentit mais il ne s'effondre pas, il n'y a pas de panique parmi les vendeurs, ils prennent leur temps pour abaisser les prix.

Le gouvernement français envisage un geste pour dégripper le marché

Il devrait annoncer des mesures pour faciliter l'octroi de crédit d'ici au mois de juin. L'autre facteur qui pourrait faire retomber la pression, c'est bien sûr une baisse des prix assez forte pour faire revenir les acheteurs. Il y a de quoi faire. Les prix des logements sont en hausse constante depuis cinquante ans. À Paris, par exemple, les prix de l'immobilier ont progressé cinq fois plus vite que l'inflation depuis le début des années 2000. Une correction serait plutôt salutaire. A priori sans risque de contagion au reste de l'économie. Pour le moment, la récession qu'on redoute depuis le début de l'année épargne les pays occidentaux. Seule la Suède devrait voir son économie contaminée par la crise immobilière. Elle est plus nocive que dans les autres pays européens parce que plus de la moitié des crédits immobiliers sont à taux variable. La hausse des taux s'est donc violemment répercutée sur les ménages emprunteurs, les contraignant parfois à remettre en vente une maison qu'ils n'ont plus les moyens de rembourser.